Trong giai đoạn khó khăn, có thể thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về việc giảm, miễn tiền thuê mặt bằng
Trao đổi với phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty TNHH TGS – Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, thanh toán tiền thuê mặt bằng là nghĩa vụ hợp đồng đối với bên thuê. Tuy nhiên, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, hai bên có thể thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về việc giảm, miễn các khoản phí liên quan đến mặt bằng.
Thưa ông, thời gian gần đây, việc Thế giới Di động (TGDĐ) có Công văn tự thông báo giảm giá thuê mặt bằng nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Dưới góc độ là 1 Luật sư, ông có ý kiến gì về vấn đề này?
Hợp đồng thuê mặt bằng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao mặt bằng cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê. Theo nguyên tắc, khi thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng thì các bên phải tuân thủ điều khoản trong hợp đồng như giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ các bên… Các điều khoản này phải phù hợp với quy định của pháp luật.
Liên quan đến việc, hệ thống TGDĐ tự ý phát hành công văn giảm giá tiền thuê vào tháng 8/2021 và tự thanh toán tiền thuê theo các văn bản này, được cho là thanh toán tiền thuê không đủ, không đúng với hợp đồng thì đương nhiên bị xem là vi phạm nghĩa vụ thanh toán. TGDĐ có quyền yêu cầu giảm giá cho thuê mặt bằng nhưng cần phải thực hiện đúng quy định pháp luật.
Trong trường hợp, hợp đồng không có điều khoản cụ thể về điều khoản giảm miễn tiền thuê mặt bằng trong tình hình dịch bệnh, bên thuê có thể căn cứ theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 về việc “Thực hiện hợp đồng theo hoàn cảnh thay đổi cơ bản” để đề xuất, thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về giá thuê với bên cho thuê. Khi căn cứ vào quy định này, bên thuê cần phải chứng minh về việc hoàn cảnh thay đổi, đã dùng nhiều cách để nhằm khắc phục tuy nhiên vì dịch bệnh nên tình hình kinh doanh không như mong muốn và từ đó khó có thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng. Đồng thời, cần thống kê lại số liệu doanh thu, thu nhập trước khi xảy ra dịch bệnh và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch để chứng minh. Từ đó đàm phán và đề xuất miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong thời gian xảy ra dịch bệnh Covid-19.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết về việc chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định, hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
Ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến hoạt động kinh doanh của khối DN bán lẻ gặp khó khăn, nhiều DN phải đóng cửa do không thể gánh được chi phí, đặc biệt là chi phí thuê mặt bằng. Do đó, câu chuyện sẻ chia là cần thiết giữa đại dịch. Với tư cách là một luật sư và là một DN, ý kiến của ông thế nào?
Đại dịch Covid-19 khiến hoạt động của các cơ sở kinh doanh dịch vụ không thiết yếu phải đóng cửa theo yêu cầu của các cơ quan Nhà nước. Các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ, khó khăn, những người thuê mặt bằng gần như không có thu nhập, thậm chí tình trạng kéo dài gây thua lỗ, phá sản. Trong khi đó, các cơ sở kinh doanh vẫn phải chịu, gánh nặng về chi phí mặt bằng. Tiền thuê mặt bằng phần lớn đã được thanh toán trước theo quý, nửa năm hay một năm. Số ít DN đạt được thỏa thuận giảm, hỗ trợ chi phí thuê mặt bằng trong thời gian dịch bệnh diễn biến phức tạp. Nhiều trường hợp người cho thuê nhất quyết không giảm, miễn tiền thuê, dẫn đến tranh chấp đôi bên.
Trong tình dịch bệnh Covid-19 là đại dịch toàn cầu và Việt Nam cũng là một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề, vì vậy, việc chia sẻ khó khăn với đối tác, với người cho thuê nhà là việc nên làm, tuy nhiên cần sự hợp tác của đôi bên. Ngoài tình người hỗ trợ nhau lúc khó khăn, đây còn là cơ hội để bên cho thuê và bên thuê tiếp tục thực hiện hợp đồng lâu dài. Nếu hai bên không có tiếng nói chung và xảy ra tranh chấp, có thể dẫn đến chấm dứt hợp đồng, gây thiệt hại cho cả hai bên như bên thuê chấp nhận mất cọc, còn bên cho thuê mất đi đối tác hợp tác lâu dài mà chưa chắc đã tìm được đối tác mới.
Việc bên thuê yêu cầu miễn, giảm tiền thuê mặt bằng không có cơ sở. Vì thanh toán tiền thuê là nghĩa vụ hợp đồng đối với bên thuê. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về việc giảm, miễn tiền thuê. Việc bên cho thuê khăng khăng giữ nguyên tiền thuê, hoặc giảm giá thuê không đáng kể thì cũng không thể hiện thiện chí chia sẻ thiệt hại với bên thuê. Trong trường hợp như vậy, bên thuê có thể căn cứ vào Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc “Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản” hoặc căn cứ Khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sư quy định về “Sự kiện bất khả kháng” để thỏa thuận về việc thay đổi nội dung hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng.
Việc được đối tác giảm chi phí do các điều kiện bất khả kháng (dịch bệnh, thiên tai, bão lũ…) được quy định như thế nào trong hợp đồng? Nếu không quy định trong hợp đồng thì cách giải quyết nào là hợp tình, hợp lý, thưa ông?
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một loại hợp đồng dân sự. Theo đó, khi xây dựng hợp đồng, các bên thường chú trọng để xây dựng các điều khoản chính của hợp đồng như: Nội dung hợp đồng; thời hạn; giá cả và trách nhiệm của các bên… Ngoài ra, các bên có thể thoả thuận các điều khoản khác để hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng, tuỳ theo năng lực của người soạn thảo.
Thực tế hiện nay, đa số các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường không quy định về việc giảm chi phí do các điều kiện bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai, bão lũ… Nếu có, người soạn thảo hợp đồng thường có xu hướng quy định điều khoản nhằm miễn trách nhiệm hoặc làm căn cứ để chấm dứt hợp đồng trước thời hạn khi có các sự kiện bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai, bão lũ…xảy ra.
Mặc dù hợp đồng là căn cứ hợp pháp để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thuê mặt bằng kinh doanh. Tuy nhiên, dựa vào tình hình thực tế, các bên có thể có những thoả thuận riêng, ứng với từng trường hợp cụ thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Với tình hình dịch bệnh kéo dài như hiện nay, các DN là một trong những đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề, bởi phải tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình để tuân thủ các biện pháp phòng, chống dịch của Nhà nước. Mặc dù không có quy định trong hợp đồng về việc giảm chi phí do các điều kiện bất khả kháng (dịch bệnh, thiên tai, bão lũ…), hai bên có thể thoả thuận để giảm chi phí thuê mặt bằng hợp lý đối với thời gian dịch bệnh, DN không có hoạt động sản xuất, kinh doanh. Điều này một phần giúp giảm bớt gánh nặng về chi phí cố định của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp không đứng trên bờ vực phá sản, mặt khác cũng giúp chính bên cho thuê duy trì được hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh của mình.
Thực tế, trong khó khăn, việc các đối tác hỗ trợ lẫn nhau, trong đó, có việc chủ cho thuê hỗ trợ DN giảm giá thuê mặt bằng hay như việc ngân hàng giảm lãi suất cho vay… là hỗ trợ đối tác, cứu người và cũng là tự cứu chính mình. Nhìn từ trường hợp TGDĐ, giải pháp nào là hài hòa nhất, thưa ông?
Thời gian dịch bệnh bùng phát mạnh, nhiều DN không thể thực hiện sản xuất, kinh doanh, không có doanh thu nên DN cũng là đối tượng được hưởng các gói cứu trợ của Chính phủ. Bên cạnh đó, trong tình hình dịch bệnh khó khăn này, việc các đối tác hỗ trợ lẫn nhau, trong đó có việc chủ cho thuê hỗ trợ DN giảm giá thuê mặt bằng hay như việc ngân hàng giảm lãi suất cho vay…là hỗ trợ đối tác, cứu người và cũng là tự cứu chính mình. Đó là sự chia sẻ khó khăn cùng vượt qua.
Vì vậy, từ trường hợp của TGDĐ, giải pháp hợp lý nhất lúc này dành cho các DN – bên thuê mặt bằng là đàm phán, thương thảo với bên cho thuê mặt bằng để cùng nhau thống nhất được mức giảm giá hợp lý cho thời gian dịch bệnh. Pháp luật hiện không bắt buộc hay quy định bên cho thuê phải miễn, giảm bao nhiêu mà vấn đề này do các ghi nhận trong hợp đồng hoặc các bên tự thoả thuận. Do đó, DN có thể bày tỏ những khó khăn, gánh nặng đang phải chịu để bên thuê nhà có thể hiểu và thông cảm, đồng ý giảm mức giá thuê hợp lý với tình hình của cả hai bên. Bên cho thuê cũng nên chia sẻ với khó khăn của DN thuê mặt bằng trong giai đoạn này, giúp DN giảm bớt gánh nặng về chi phí cố định, không đứng trên bờ vực phá sản. Khi đó, cả bên cho thuê và bên thuê đều được hưởng lợi ích và duy trì được thời hạn hợp đồng thuê mặt bằng trong tương lai.
Xin cảm ơn ông!
Nguồn: kinhtedothi.vn
Trao đổi với phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty TNHH TGS – Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, thanh toán tiền thuê mặt bằng là nghĩa vụ hợp đồng đối với bên thuê. Tuy nhiên, trong giai đoạn khó khăn hiện… Xem bài viết